Renovering av bostadsrätt

Renovering av bostadsrätt är ofta enklare att genomföra än renovering av hyresrätt. Först och främst har du själv mer fritt ansvar för bostaden. Sedan bostadsrättslagen förändrades år 2003 behövs enbart tillstånd från bostadsrättsföreningen vid större renoveringar.

Större renoveringar kräver tillstånd från förening

Större renoveringar innebär ingrepp i bärande konstruktioner, och större ändringar i kök och våtrum. Anledningen är att detta exempelvis kan beröra viktiga ledningar. Sådana ledningar är ofta till för viktiga komponenter i ett boende, så som:

• Avlopp
• Värme
• Vatten
• Gas

I allmänhet får du ändra allt som du själv har underhållsskyldighet för. Bostadsrättsföreningen har inte ansvar för delar av en bostadsrätt som inte är lagstadgade eller finns med i föreningens stadgar. Om det inte finns med är det ditt ansvar.

Tips! Läs föreningens stadgar och bostadsrättslagen för att kunna förhålla dig till vad du får renovera utan godkännande.

Du bör därför läsa stadgarna och bostadsrättslagen för att se vad som berörs och du därmed inte får renovera utan tillstånd. Mycket får dock göras utan speciellt tillstånd från bostadsrättsföreningen. Är du osäker är det samtidigt bättre att du får ett skriftligt godkännande från styrelsen innan du gör förändringar i bostaden.

Bostadsrättsföreningen har lagstadgade ansvar vid vissa renoveringar

Om du ska göra ingrepp i en bostadsrätt som kan påverka föreningen negativt behövs tillstånd från föreningen. Ett vanligt exempel på en sådan åtgärd är ventilationskanaler. Om liknande områden behöver renoveras är det föreningens ansvar att ta hand om detta. Bostadsrättsföreningen kan aldrig minska sitt eget lagstadgade ansvar. De kan inte heller minska din möjlighet att ändra och renovera.

En återkommande fråga i bostadssammanhang är den om störningar. Ofta handlar det om hög volym på musik, tv och datorer eller festande inpå småtimmarna. Men även arbeten som hamrande, borrning och bilning förorsakar klagomål.

Ett visst mått av störande moment får den som bor i samma hus som andra människor stå ut med. Men föreningen kan genom sina trivsel- och ordningsregler sätta vissa gränser för när dessa störande moment kan ske.

Så var fallet i en bostadsrättsförening i Stockholmsområdet som valde att begränsa de tider då störande arbeten i lägenheterna får utföras till normala kontorstider i veckorna, det vill säga kl 08.00 – 17.00. Helgtid får inga sådana arbeten förekomma.

I början av förra året flyttade en ny medlem in i föreningen. Denne, liksom många andra medlemmar tidigare, ville renovera sin lägenhet och ansökte om detta hos sin styrelse redan dagen efter inflyttningen. Medlemmen planerade också att meddela sina grannar om sina planer i god tid. Då gällande  ordningsregler tillät arbeten fram till kl 20.00 på vardagar och mellan kl 10.00 och 18.00 under helger. Medlemmen fick tillstånd av styrelsen att renovera, påbörjade arbetena och informerade också grannarna om renoveringsplanerna.

Några månader senare införde styrelsen de nämnda nya ordningsreglerna med mer begränsade tider. Konsekvensen för medlemmen, som arbetar normala kontorstider, skulle bli att renoveringen inte kunde utföras alls.

Medlemmen försökte på olika sätt utreda rimligheten i ändringen och få en uppfattning om praxis. Detta gjordes genom att söka tidigare rättsfall, tillfråga expertis och även tidigare erfarna ordförande och förvaltare. Men inget fall och ingen instans hade exempel på att renoveringsarbeten inte fick göras utanför kontorstid. Avisering i god tid är dock brukligt.

Medlemmen gick tillbaka till sin styrelse och frågade på vilken grund reglerna hade beslutats och fick till svar att de i föreningen under lång tid haft många klagomål på störande renoveringsarbeten. Huset är lyhört och ”boende uppfattar det som att det aldrig tar slut. När en boende är klar tar en annan vid”.

Styrelsen framhöll att det är styrelsens ansvar att sätta trivselregler utifrån majo-ritetens vilja. Föreningen menar också att mindre störande arbeten såsom målning, tapetsering och enstaka håltagning för upphängning av skåp och liknande fortfarande kan ske på helger mellan kl 10.00 och 15.00. Därutöver hänvisar styrelsen till motionsrätten inför årsstämman för att ändra reglerna.

Medlemmen tog då ärendet vidare till Bostadsrättsnämnden.

Föreningen har i stort sett lämnat samma svar och synpunkter till Bostadsrättsnämnden som tidigare till medlemmen. Styrelsen framhåller också att föreningen är relativt nybildad, fastigheterna är uppförda 1960 och därmed rätt gamla. Omsättningen har varit stor och de flesta som flyttar in vill renovera i större eller mindre omfattning. Klagomålen har under åren sedan föreningen bildades eskalerat vilket föranlett ändringen i trivselreglerna. Styrelsens uppfattning är att begränsningarna är något som de flesta uppskattar.

Är styrelsens ansvar gentemot alla medlemmar tillräcklig för att sätta regler som begränsar en medlems möjligheter till underhåll och förbättringar i sin lägenhet? Hur skulle du döma?

BOSTADSRÄTTSNÄMNDENS BEDÖMNING

Bostadsrättslagen bygger på att en medlem har ganska stor frihet att göra ändringar i sin lägenhet, det vill säga utföra arbeten i bostaden. Utgångspunkten är att medlemmen själv ska kunna utföra arbetena och en förening kan inte kräva att medlemmen ska anlita en fackman. Enligt lagen ska medlemmen ha tillstånd från styrelsen för vissa arbeten. Men för att en styrelse ska kunna neka krävs att arbetena bevisligen är till påtaglig skada för föreningen eller föreningens hus.

I det här fallet handlar frågan om ifall arbetena kan upplevas störande för övriga medlemmar. Bostadsrättslagen säger inget om just en sådan situation, utan endast om störande beteende.

Utgångspunkten är att en medlem har rätt att utföra renoveringsarbeten som i viss mån är störande så länge detta inte sker på ”onormala” tider, det vill säga sent på kvällen eller nattetid.

En förening har rätt att införa egna ordningsregler. Men dessa måste givetvis rymmas inom lagens ram och även överensstämma med vad man brukar kalla ”ortens sed”.

Ordningsreglerna i detta ärende är inte förenliga med lagens anda. I själva verket förbjuder de en enskild förvärvsarbetande medlem att dagtid renovera sin lägenhet. Enligt Bostadsrättsnämnden skulle sådana regler vid en domstolsprövning troligen anses ogiltiga. Av det skälet bör föreningen i det här fallet inte tillämpa dem.

Läs mer om Bostadsrättsnämnden på bostadsrattsnamnden.se(link is external).

Styrelsens tillstånd

Vissa ändringar kräver styrelsens tillstånd. Det framgår av såväl lag som Riksbyggens normalstadgar. 

Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar

1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
3. annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i punkt 1-3 om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Ingrepp i en bärande konstruktion är till exempel att ta bort en bärande vägg. Att sätta igen dörrar, ta bort icke bärande väggar eller sätta upp extra väggar anses däremot oftast inte som en väsentlig ändring och kan därför ofta göras utan tillstånd av styrelsen. Är du osäker är det dock alltid bäst att fråga!

Köks och badrumsrenoveringar påverkar nästan alltid befintliga ledningar och kräver därför styrelsens tillstånd.

För dig som boende gäller det att visa hur renoveringen ska gå till. Föreningen har rätt att kräva att ändringarna utförs fackmannamässigt. Att ombyggnationen sker fackmannamässigt kan du till exempel visa genom någon form av utlåtande eller intyg.

Föreningen kan exempelvis be om att få en hållfasthetsberäkning eller liknande om så krävs för att godkänna ombyggnaden. Föreningen kan dock inte kräva att du anlitar ett specifikt företag, och inte heller förbjuda bostadsrättshavarna att utföra renoveringar själva (så länge de utförs fackmannamässigt). Tänk på att vissa förändringar kan kräva bygganmälan eller bygglov.

Styrelsen får inte neka tillstånd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. En renovering som har utförts fackmannamässigt är sällan till skada eller olägenhet.

Ansvar för renoveringen

Bostadsrättshavaren svarar själv för sina ombyggnationer, även felaktiga sådana och både om de skett med eller utan styrelsens tillstånd. Har du gjort en otillåten ombyggnad som är till skada eller olägenhet för föreningen kan du bli skyldig att återställa lägenheten till det skick den var före ombyggnaden. Vidare kan du bli skadeståndsskyldig för eventuella skador som uppstått på grund av ombyggnationen. Om ombyggnaden är att se som vanvård kan du till och med bli uppsagd. Det är alltså inte att rekommendera att påbörja renoveringar utan att först höra efter med styrelsen vad som gäller.

Föreningen har inget ansvar för installationer som bostadsrättshavaren har gjort, om inte dessa ersätter installationer gjorda av föreningen; till exempel utbyte av radiator mot radiator. Om man istället ersätter elementet med golvvärme kan det inte ses som ett utbyte och den boende bär därför ansvaret för golvvärmen.

Oljud och buller

Det är ofrånkomligt att renoveringar låter. Oljud från ombyggnationer måste förstås tålas av grannar i rimlig omfattning. Man kan inte kräva att renoveringar endast sker dagtid på vardagar. En sådan regel skulle innebära att de som arbetar dagtid på vardagar – det stora flertalet människor – skulle vara tvungna att anlita hantverkare.

Med det inte sagt att man har rätt att renovera tidiga morgnar och sena kvällar eller hålla på med störande arbeten hela helgerna, vecka ut och vecka in. Renoveringarna bör utföras så att grannarna inte störs onödigt mycket. Vid större renoveringar kan det vara bra att sätta upp en lapp i trapphuset med information om vad som ska ske och när, och kontaktuppgifter för den som störs eller har frågor.

Försäljning av lägenheten

Vad gäller ansvaret för gjorda ändringar tar köparen över lägenheten i det skick den är, i förhållande till föreningen. Det vill säga, om otillåtna ändringar gjorts i lägenheten kan föreningen kräva att köparen återställer dessa, oavsett om köparen haft kännedom om ändringarna. Föreningen måste dock visa att åtgärden innebär skada eller olägenhet för föreningen för att det ska vara meningsfullt att kräva återställande. Det räcker inte med att en i och för sig tillståndspliktig åtgärd vidtagits utan tillstånd.

Ändringar utanför lägenheten

Reglerna om ändring av lägenhet gäller just ändringar i lägenheten. Föreningen kan alltid säga nej om du vill göra ombyggnationer som berör andra delar av huset – till exempel installera en trapphushiss, montera en klimatanläggning som fästs i fasaden eller installera golvvärme djupare ner än tätskiktet. I dessa fall kan föreningen alltid neka utan en motivering.